华中投资人杨建文，自2013年开始投资酒店，起初做的是单体，收益颇丰。抱着对投资酒店的敬畏之心，直到2021年，他才投资了第二家酒店。

  在选择加盟品牌时，经过综合对比，他选择加盟在湖南地域知名度高、口碑佳、门店多，深耕华中15年的莫林锦尚品牌。

  门店开业后从始至终保持较为稳定的收益，开业已1半年有余，2022年业绩超出目标值35.8%，

  截止目前，2023年业绩超出目标值11.1%，预计在3年提前收回投资所需成本，门店有哪些经营心得？

  从十五六岁开始，我就白手起家开始创业，当时以小打小闹为主，摆个小摊、开个小店。

  2013年，在一次偶然的商务局中，有朋友提到最近购置了株洲市中心的一处物业。物业原先是一处闲置办公楼，物业面积2000㎡，因业主公司破产，故被该朋友接手。细问之下，朋友已在酒店行业从事十年之久，投资过数家单体宾馆，利润可观。

  在朋友的建议之下，我租赁该物业投资了一家主题酒店，投资额280万，共打造了40多间客房。

  酒店开业于2013年下半年，当时正值经济型酒店的风口期，刚开业就天天满房，一个月最高的营业额达到了24万，在十年前，这个业绩还是很可观的。

  这家单体酒店，开业不到3年即收回了成本，现在仍处于营业状态，但因为整体格局比较老旧、服务也已跟不上时代，已然“摇摇欲坠”。

  2021年，一次偶然的机会，我发现在株洲市天元区有两幢新开发的大楼正在招租，因此我去进行了实地调研。

  经过调研，我发现物业大楼位于城市主干道旁边，周边无论是人流、商业，都可圈可点，是一处不可多得的优质物业。

  （注：莫林风尚品牌在2022年底完成了全新升级，全新升级为莫林锦尚品牌）

  作为珀林酒管旗下的国民中端乐享酒店，莫林风尚（锦尚）品牌自2008年成立，已在华中区域深耕10多年，作为湖南的本土连锁酒店品牌，在株洲本地知名度较高，能带来稳定的客源，可为后续酒店经营奠定坚实的基础。

  珀林酒管自身的宣传体系，依靠的是艺龙酒店科技平台，在前端和后端给到门店的支持都较为充足，整体运营能够呈现闭环。

  我逐渐意识到，大平台给到的流量，获客渠道，都不是单体的酒店能获取到的量级。加盟珀林旗下的酒店品牌，能使门店在一开始就有自己的会员体系池，根据管理系统的运营逻辑、会员人数的变化和反馈，做促销、做折扣，就很客观、很现实，客人能够享受什么样的服务也一目了然。

  经过与珀林的开发团队数次沟通，我发现相比其它酒店集团而言，珀林酒管自2021年加入艺龙酒店科技平台后，以“全透明供应链”+“80%真经营保底”为经营特色，用科技赋能运营、全面的市场数据分析宏观把控。

  对于酒店投资人来说，酒店运营终究是要看效益，而珀林酒管“80%的经营数据保底”承诺，让我在加盟珀林前更有安全感的，这对于酒店和我而言都是一个保护机制。

  （备注：酒店总投资额和单房投资额，包含设计、装修、物资、店招等全部费用）

  该物业位于株洲市天元区中心区域，是一处主干道边的物业，展示面较好。就位置而言，紧挨着两个商业广场，西边600米即株洲奥林匹克公园，且物业附近围绕有不少政府单位与商业大楼，有大量的差旅需求。

  我们与找到房东时，房东表示我们大家可以租赁该物业，但租期暂时只能签6年，且日后投资的酒店中，房东也会投资5万/间的基础装修款。

  2021年3月，我们与物业房东签订了租约，租赁了物业的18、19两层，从筹建开始，免租期4个月，租期6年。

  两层物业，共设计了52间客房，因此房东在该项目中投资了260万的基础装修款，即房东在这家酒店中投资了260万。

  这家酒店，原先我们是准备将其打造成一家中端单体酒店，因此在进行了设计、规划后，我们于2021年6月底正式开工装修，开工仅月余，因为株洲当地疫情管控的关系，工程进度暂时搁置。

  在酒店停工的一个月里，我也对酒店的未来有了更深远的思考。我逐渐意识到单体酒店与品牌酒店相比，势单力薄，没有统一的管理团队，也没有客流支撑，终究会走下坡路。

  在做酒店定位时，投资团队对物业周边的客群结构可以进行了分析，商务客流占比50-60%，本地客源占比40%。作为珀林酒管旗下的中端乐享酒店，莫林锦尚品牌已在华中区域深耕10多年，作为一家有态度的新社交酒店品牌，更易被商务人群所接受。

  在做投资测算时，品牌方预计单房投资所需成本10.5万元，总投资额560万元；实际上，单房投资仅花了10.6万，总投资额为570万，与预期较为符合。

  在投测期间，品牌方的研发人员专业程度较高，并向我们做了80%的经营数据保底的承诺，对于这次加盟，我充满信心。

  在投测期间，品牌方预计3年半可收回投资所需成本，从开业1年半以来的经营情况去看，这个指标应该能超额在3年左右完成。

  2021年9月，我们与莫林锦尚品牌签订了加盟合同，酒店方很快就有人员跟进，并对酒店的实施工程的方案进行了一定的调整。

  其二，在之前的规划中，我们将酒店客房均设置成了影音房，设计了投影，但加盟莫林锦尚品牌后，根据品牌的标准，我们将大部分的投影都去掉，换成了大尺寸的电视；

  其三，经过投测，发现酒店附近的客源结构以商务出差人士为主，因此将一部分的双床房

  酒店的装修又持续了3个月，虽然中间也出现了一些“小插曲”，总体而言是比较顺利的。

  值得一提的是，装修期间我也亲力亲为，始终驻扎在工地，毕竟是自己投资的首家品牌酒店，我对其期待值很高。另外，品牌方派遣驻点的项目经理十分尽职尽责，与我一起，事无巨细跟进项目。

  酒店于2021年12月10日正式开业，历经了一段时间的爬坡期后，2022年上半年的营业额较好，总体超出了我们开业前的预估值。

  2022年8月起，株洲市陆续经历了两次规模较大的疫情，作为以商务差旅客为主要客源的酒店，门店的入住率下滑严重。幸运的是，在门店销售团队的努力之下，接到了防疫工作人员的住宿订单，加上部分散客，52间客房，通常能住满大半。

  疫情一直持续到11月底，8月到11月底最近一段时间，纵使散客客源量不多，但因为有防疫工作人员的部分客源补充，门店还是得以达到收支平衡，已比一般酒店情况好太多。

  2023年以来，作为工业性城市的株洲，住店的客人多以差旅为主，因此酒店受上半年的报复性旅游及节假日影响不大，酒店的月均OCC为106.73%（含钟点房），RevRAR为221元，总体仍高于预估值。

  每天下午，无论是OTA客户还是会员客户，汤店长都会对每个房间的客人赠送欢迎水果，以示对客人的尊重，增加客人对酒店服务的好感度。

  在大厅，设置了可以自取的冷饮、雪糕、冰淇淋等降暑产品，炎炎夏日，给住店客人带去一丝清凉。

  除了每间客房提供两人份的免费早餐之外，酒店厨房还提供点餐服务，每天的中午12点到下午2点，晚上5点到7点，住客都可以向酒店前台打电话预定餐食，且性价比较高。

  值得一提的是，酒店餐食品种丰富，除了富有株洲特色的盖码饭、铜钱蛋、牛杂火锅、蒸菜之外，还提供轻食沙拉、火锅等，既可以在酒店餐厅食用，也可以配送到客房内。

  酒店的客源结构：协议客户占比31.3%，OTA占比21.5%，集团会员占比33.40%，散客占比8.7%，微信私域占比5.1%。

  酒店的整体复购率较高，住客除了对酒店服务表示满意之外，对酒店的硬件、软件设施也极为认可：

  酒店配备了小度智能客控系统，通过语音，就能控制客房里的小度智能语音系统，包括打开电动窗帘、开空调、开电视等等。

  另外，客房采用了65寸的智能电视，让住客在客房内就能享受震撼的视觉体验，一扫旅行、商旅出差的疲惫感。

  酒店客房的套内面积，达到了30-50㎡，酒店的双床房，也统一采用了1.5米的床，即使是一家人入住，空间也宽阔舒适，中端酒店的价格，就能享受到中高端、高端酒店的客房标准，这在区域内算是首屈一指的。

  酒店的对客用品，绝大部分都是在集团的供应链平台上采购的。珀林集团的全透明供应链可以为投资人降低5-10%的投资成本。

  我也曾叫酒店的管理团队上采购网站了解过自采物品的价格，并询问过其它酒店的供应链采购价，相比之下，珀林集团的供应链产品价格较之市场价更低，质量也能获得保证。

  酒店店长是整个团队的带头兵，一个合格的酒店店长就是要尽一切力量去部署酒店的一切事宜，使酒店的业绩最大化，同时，也要懂得权衡品牌与投资人之间的关系。

  因此，酒店品牌应当加强对店长的选拔，品牌方在品牌加快速度进行发展壮大的同时，同时也要重视酒店人才的培养，切忌派遣无经验和缺乏酒店实操的毕业生到新门店店长岗位上，这样做是对投资人不负责，只会降低投资人对品牌的投资预期。

  对于有意向进入酒店行业的新手投资人而言，需要慎重考虑，毕竟隔行如隔山，酒店投资初始投资量大，回报周期长，假如没有资源或者是好的物业的话，进场投资酒店风险很大。

  就我个人的投资经历来看，2013年我就投资了首家单体酒店，但直到2021年，即8年后，我才选择投资第二家酒店，是因为中间的数年里，我始终没找到租金、位置、条件都适配的物业。

  当下，国内酒店投资市场进入了“高端消费下沉、大众消费升级”的结构化调整阶段，投资人不能盲目投资，做拍脑袋决定，需根据各自背景和实力，立足当下，谨慎评估后再做出投资选择。返回搜狐，查看更加多