以下文字来自去年到我成都民宿实地学习的学员总结，结合我们的经验和他自己的调研思考，形成的内容，因为疫情，没赚到钱，但思路是可以借鉴的，他写得主要是城市民宿，后期会更新景区民宿。另外我做了点评补充，是相对来说还是比较完善的入门教材级文章。
近几年，民宿行业经历了井喷式一样的发展。两年前，民宿行业门槛太低，没有技术壁垒，钱太好赚，找个好位置租一套房，重新刷一下漆，做点软装就能上线，而且保证不会亏。这让各行各业的朋友都加入了民宿大军，人们疯狂抢房，好地段的房子被一扫而空，租金也水涨船高。后来这两年市场之间的竞争无比激烈，造成了几家欢喜几家愁。现在这样一个时间段（康师傅注：当时是19年8月）做民宿已经不能再让人发大财了，但大多过的还算滋润。
衣食住行都是刚需产业，民宿相比传统酒店市场占有率还很小，未来有巨大的成长空间。激烈的竞争也让民宿体验和品质有了质的飞跃，吸引了大批第一次住民宿的客户群体。同时，现在有更成熟的运营平台，这些都是持续盈利的重要保障。
房源选址是重中之重，餐饮行业有句话叫一步差三市，用在民宿选址上同样合适。选址前心里先要有个大体定位，以什么样的价格，卖给什么样的人。先考虑好定位，再进行选址。不过随着民宿市场的快速的提升，好地段的房源已经被一扫而空了。现在拿房其实是依靠中介，找中介的优势是对民宿房源的质量有判断标准，会第一时间把适合做民宿的房源推荐给你，同时推荐的房源都确保能够做民宿，当然给自己节约时机的同时，也会收取一个月的房租作为佣金。（康师傅注：这一点有点以偏概全，我们成都合作的中介是老伙伴，二十年的老中介，和我们又往来密切，所以配合很顺利，但如果是大中介，可能不会对你的需求太上心，而且因为民宿租期长，影响扭转率，反而中介不喜欢民宿主，那我们的经验往往是找社区物业甚至门卫)
为了达到高入住率，必须保障365天都要有流量才能实现，而市场流量是我们不可把控的，所以，旅游城市和省会城市是优先的选择，如果在过于冷门的城市，淡旺季太过明显会有重大风险。
我们以成都举例，成都是一个旅游城市，每年吸引的游客数量庞大。而旅游人群，往往会选择离景区近，交通方便的位置，确定好位置再选择自身喜欢的房子。各大APP平台也会给客人推荐搜索热门区域，没在这些热门位置，房源的排位都会靠后，曝光率直接影响入住率。如果对标游客，热门城市里热门搜索区域的房源是优先选择的。（对标游客优先选址最好在太古里，宽窄巷子，最差不出二环的地铁沿线，否则入住率不高。）
确定了房源区域就要开始确定小区，第一先考虑自住率较低，投资客居多的小区，业主不会太民宿，而且房东也更愿意把房子租给民宿主，因为租赁时间长也更加省心，同时相比长租，民宿对房子的基装保护性更好。另外要和房源邻居沟通搞好关系，如果是租住客最好，这样对民宿意见不大，否则三天两头投诉报警，房子基本就做不了了。
其次进出是否方便，周围是否有地铁站；商圈，入住过程是否方便，有无独一无二的房源优势，这些都是房源的加分项，且不能复制。要不别人看你生意好，在同小区拿一套同户型房子可以轻易复制出你的房子。不同的小区户型也是有差别的，不建议选择单间公寓，单间公寓直接竞争商务酒店，没有体现出民宿的差异化，没有竞争优势。（酒店多为标间大床房为主，民宿多为套间，家庭体验更好）。进入淡季为了能够更好的保证较高入住率只有打价格战，进入恶性循环，利润降低的同时增加了工作负担。
同地段的一居室；两居室；三居室租金差距并不大，假设一居室月租金2500售价200，两居室3000售价300；三居室3500售价400。每月假设同样入住20天，收入减去房租后一居室为1500，两居室3000，三居室4500。能够准确的看出三居室利润更可观，而且现在市场上普遍一居室和两居室居多，大户型房源较少，竞争更少，市场需求较大，且旺季溢价空间更大，至于后期管理难度与一居室；两居室几乎相同，所以建议第一先考虑大户型房源。但第一次投入成本略高，不过回报率也更高。（康师傅注：这里边还有一些更重要的成本分析，比如沟通成本，民宿不同酒店，客人下单前后都会有沟通流程，大户型小户型都要这么长时间沟通，另外比如WIFI等，一年价格也相同，但分摊后大户型明显占优势，最后就是户型是和酒店的天然差异化，相比软装其他是最容易实现的。）
最后是基装，看房子的基装是不是满足自己的装修设计风格，装修是否陈旧，否则改造成本增加。不过位置好，房子有独一无二的优势，或加分项较多可优先考虑。核算改造成本，通过民宿APP大致确定房源定价后，如果回本周期不超过7-8个月，也能拿房的。但是得跟房东签长期合同，时间越长越好，同时注明房东违约赔偿，否则房东毁约就是给房东做贡献了。（康师傅注：轻易不要投硬装，若发生变化是带不走的，比如今年疫情，很多民宿从业者退出，软装可以和房东谈判低价收购，但硬装反正你也带不走，房东一般不太会出钱收购）
根据以上内容，在房源选择方面，根据重要性排序第一先考虑，热门城市中热门搜索区域不民宿的小区里具有加分项的大户型房源。
下期将谈论到同样不容忽视的民宿运营，酒香不怕巷子深的时代已逝去，民宿要怎么样才可以脱颖而出，收获满意的入住率。